روایت مالباختگانی که اسیر تبلیغات و کلاهبرداری مشاوران املاک شدند

جعل سند، فروش یک ملک به چندین نفر، قولنامه¬های صوری، ارزش¬گذاری غیرواقعی ملک، تنظیم و موعد تحویل سند خصوصا در معاملات پیش¬فروش مسکن، از رایج¬ترین معضلاتی است که موجب ایجاد صف¬های طویل مالباختگان در برابر دادگاه¬ها شده است. 
•    اضلاع مثلث معاملات ملکی
مشاوران املاک به عنوان پل ارتباطی طرفین معامله، به خاطر منفعت¬ شخصی، از نقش¬آفرینان اصلی ماجرای سوءاستفاده در حوزه معاملات مسکن هستند. از طرف دیگر، بسیاری از قربانیان، فدای وعده¬های مسئولان مرتبط خصوصا سازمان ثبت اسناد و املاک برای ساماندهی و نظارت بر بنگاه¬های مسکن از طریق سامانه¬های مرتبط شده¬اند. همچنین برخی اصناف مانند دفاتر اسناد رسمی نیز به دنبال گرفتن ماهی از این آب گل¬آلود و حذف مشاوران املاک و تثبیت جایگاه خود هستند! در وضعیت فعلی، اینها اضلاع مثلث معاملات ملکی در کشور به شمار می¬روند.  
اگرچه تنظیم اسناد عادی مانند قولنامه¬های کاغذی در بنگاه¬های املاک، شیوه معمول قراردادهای ملکی هنگام توافق اولیه است اما سوءاستفاده¬های متعدد از این اسناد که اعتبار حقوقی دارند، دعاوی ملکی در دادگاه¬ها را گسترش داده است. این در حالی است که طی سال¬های گذشته تا کنون بارها از ساماندهی مشاوران املاک، حذف قولنامه¬ها و تسریع در صدور سند رسمی ملکی توسط دفترخانه¬های اسناد رسمی برای کاهش تخلفات، سخن گفته شده است.
 
•    مشاوران املاک: از الزام تا محدودیت
با این توضیحات، هرچند تخلفات مشاوران املاک در حوزه معاملات ملکی قابل انکار نیست با این حال، نقش آنها در معرفی طرفین معامله و تنظیم توافق اولیه، باید مدنظر قرار گیرد و ایجاد محدودیت بیش از حد، منصفانه و معقول نیست. علاوه بر این، طبق «قانون اصلاح قانون نظام صنفی کشور»، مصوب 1392، رسیدگی به تخلفات صنفی کلیه افراد صنف، به موجب احکام این قانون صورت می¬گیرد. بر این اساس، اصلی‌ترین مرجع رسیدگی به تخلفات مشاوران املاک، اتحادیه مشاوران املاک است. البته سخنگوی دولت سیزدهم، تیرماه امسال بر لزوم افزایش نظارت وزارت راه¬وشهرسازی بر این اتحادیه تاکید کرده، لذا مشاوران املاک نیز تحت نظارت قرار دارند.
در این رابطه، عدم رویت اصل سند و مدارک هویتی متعاملین، عدم اخذ کد رهگیری و دریافت مبلغ اضافی، تنظیم قرارداد صوری، اضافه دریافت و اخذ بیعانه از جمله تخلفات پرشمار صنف مشاوران املاک است. طبق ماده 28 قانون نظام صنفی، در صورت عدم صدور کد رهگیری، با مشاوران املاکِ دارای پروانه کسب، برخورد، دفاترشان پلمب و در صورت ادامه تخلف، پروانه¬شان ابطال می-شود. همچنین ثبت کد رهگیری توسط مشاوران املاک، رایگان و دریافت آن، تخلف است. 
در همین زمینه، تعدادی از مالباختگان معاملات مسکن که در ماه¬های اخیر، دچار زیان¬های مالی و در نتیجه، خسارات روحی-روانی متعدد شده¬اند، در گفت¬وگو با عیار آنلاین، از نحوه قربانی شدن در این معاملات و نقش مشاوران املاک سخن گفته¬اند.
•    مالباختگان چه می¬گویند؟
یکی از مالباختگان که خود را «ع. ک» معرفی می¬کند، به عیار آنلاین می¬گوید: «یک ملک قولنامه¬ای خریداری کردم که مستاجر داشت. فروشنده گفت به زودی تخلیه می¬کند. برای اینکه مستاجر در این شرایط اقتصادی، با مشکل مواجه نشود، ملک را با وجود وی، تحویل گرفتم. یکی دو ماه بعد، مستاجر خودش قولنامه¬ آورد و ادعای مالکیت کرد! وی ادامه می¬دهد: «ظاهرا فروشنده ملک، با زدوبند با مستاجر، تاریخ قولنامه واگذاری همین ملک به او را زودتر ثبت کرده بود. با وجود شکایت و پیگیری در دادگاه و نیز ارائه مدارک، محکوم و مجبور به واگذاری ملک شدم. متاسفانه چند میلیارد ضرر کردم و سرمایه¬ام از بین رفت.» به گفته وی، اگر امکان ثبت سند در لحظه توافق وجود داشت، این مشکل رخ نمی¬داد.
یک شهروند دیگر درباره تجربه تلخ خود درباره فروش ملک در خراسان جنوبی به عیار آنلاین می¬گوید: «به خاطر مشکل مالی ایجادشده، مجبور به فروش ملک شدم. وقتی بنگاه از نیاز مالی شدید بنده مطلع شد، سعی کرد ملک را با قیمت پایین¬تر خریداری کند. چند بنگاه با همدیگر هماهنگ کردند تا قیمت ملک را پایین¬تر از ارزش واقعی جلوه دهند و پایین¬تر از قیمت منطقه، معامله کنند.» وی می¬افزاید: «یکی از اقوامِ مشاور املاک، ملک را خریداری و سپس بنگاه، قولنامه صوری صادر کرد. بعد به یک مشتری واقعی با قیمت بالاتر فروختند.» 
مالباخته دیگر با اشاره به خرید یک واحد مسکونی در قالب طرح پیش¬فروش در گفت¬وگو با عیار آنلاین اظهار داشت: «بنگاه با مشارکت سازنده برای سند زدن واحد مسکونی، تبانی و مبلغ کمی برای این امر لحاظ کرد. بنده به عنوان خریدار، با این نگاه که می¬توانم سند پیش¬خرید را بفروشم، به دنبال آن بودم اما سند حاضر نشد. سازنده در معامله 3 میلیاردی، حددو 50 تا 100 میلیون را به عنوان سند درنظر گرفته بود در حالی که ملک را با مبلغ بالایی هنگام پیش¬فروش، فروخته بود. در نهایت، آن¬قدر دیر سند زد که امکان فروش ملک نبود.»
•    کارشناسان چه می¬گویند؟
یکی از کارشناسان حوزه مسکن نیز درباره تخلفات مشاوران املاک به عیار آنلاین می¬گوید: « بعضا مشاوران املاک در مفاد قرارداد، تغییرات جزئی مانند استفاده از حروف ربط «و»، «یا» و نظایر آن، انجام می¬دهند یا با ذکر عباراتی در پرانتز یا حذف و اضافه کردن یک¬سری بندها و واژه¬ها، با توجه به نوع ارتباط صمیمی¬ با یک طرف معامله، موجب می¬شوند در صورت ایجاد مشکلات حقوقی، فرد متضرر با استناد به بندهای قرارداد، نتواند از خود دفاع کند.» 
به گفته وی، با گرانی شدید مسکن، یکی دیگر از معضلات این حوزه، تخلفات مشاوران املاک در حوزه دریافت کمیسیون است. هرچند تعرفه کمیسیون بنگاه، اخذ نیم درصد از طرفین معامله است اما از همان ابتدا به بهانه اینکه ملک، فروش نمی¬رود یا ارزش آن پایین¬تر از قیمت تعیین¬شده است، کمیسیون بالاتر از فروشنده را در صورت فروش، شرط می¬گذارند و یا بالعکس، ارزش ملک را نزد خریدار بالاتر از میزان واقعی می¬برند و برای وی شرط می¬گذارند در صورت جلب رضایت فروشنده و انجام معامله، کمیسیون بیشتری از خریدار دریافت کنند! این در حالی است که براساس قانون، حق کمیسیون مشاوران املاک برای معاملات ملکی، باید طبق نرخ‌نامه مصوب کمیسیون نظارت بر اصناف دریافت شود و غیر از آن، تخلف و قابل پیگیری است.
این فعال معاملات مسکن معتقد است در صورتی که سازمان ثبت اسناد و املاک و سایر نهادهای ناظر یا ذینفع در حوزه ساماندهی و نظارت بر مشاوران املاک به¬ویژه در زمینه تنظیم اسناد رسمی در زمان ثبت توافق، با دقت و سرعت، عمل کنند یا سامانه¬های مرتبط را سامان دهند، کمتر شاهد این نوع تخلفات خواهیم بود.
•    ¬سامانه¬های «ثبت من» و «سند من»: از ایجاد تا ایراد
راه¬اندازی سامانه «ثبت من» توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با هدف ارائه خدمات غیرحضوری از جمله در حوزه املاکِ دارای سند مالکیت به منظور پیشگیری از تخلفات قراردادهای ملکی و نیز ایجاد سامانه «سند من» توسط کانون سردفتران و دفتریاران، با هدف تسریع در ارائه خدمات غیرحضوری در حوزه تنظیم سند رسمی، از جمله اقدامات انجام¬شده در حوزه ساماندهی مشاوران املاک محسوب می¬شوند. با این حال، این سامانه¬ها مشکلات خاص خود را دارند. 
سامانه «ثبت من»، حداقل با دو معضل برای ساماندهی مشاوران املاک و اسناد مرتبط با آن مواجه است: 
الف- این سامانه، امکان ثبت معامله در لحظه توافق را ندارد و تا زمان ایجاد چنین امکانی، همچنان سند عادی مشاوران املاک یا قولنامه¬ها باید مدنظر قرار گیرد. 
ب- استعلام لحظه¬ای از وضعیت ملک مورد معامله و مالکیت آن میسر نیست و چنانچه مالک، ممنوع¬المعامله یا دارای جرایم و تخلفات موثر و مرتبط با این حوزه باشد، در شرایط فعلی از طریق سامانه، قابل تشخیص نیست. 
سامانه «سند من» نیز با ایرادات زیر مواجه است:
الف- هنوز کاملا راه¬اندازی نشده و حتی آدرس اینترنتی آن برای ورود و ثبت¬نام در سامانه مشخص نیست.
ب- به دلیل انجام توافق ملکی در ساعات مختلف شبانه¬روز بین طرفین معامله، امکان دسترسی لحظه¬ای به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت نهایی و صدور سند رسمی در داخل دفتر وجود ندارد. 
ج- در صورت حذف نقش مشاوران املاک در تنظیم اسناد عادی، دفاتر اسناد رسمی، که تعداد آنها محدود و توزیع¬شان ناهمگن است و بعضا در حوزه معاملات ملکی، تخصص و وقت کافی و نیز امکان دخالت در تنظیم معامله را ندارند، نمی¬توانند پاسخگوی متقاضیان پرشمار این حوزه باشند.
•    از تقابل تا تعامل
در همین رابطه، چنانچه راه¬اندازی سامانه «سند من» در جهت غلبه بر جایگاه حدود 200 هزار مشاور املاک توسط کانون سردفتران و دفتریاران باشد و نقش و خدمات بنگاه¬های مسکن را در حوزه معاملات ملکی نادیده بگیرد، این موضوع، علاوه بر تقابل این کانون و اتحادیه مشاوران املاک، می¬تواند به انحصارطلبی سردفتران و سوءاستفاده آنها از جایگاه خود بینجامد. حتی با فرض ظرفیت لازم در دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم اسناد معاملات ملکی، تعدد قراردادهای این حوزه، بستر سوءاستفاده را این¬بار توسط این دفاتر فراهم می¬کند. 
در مجموع، چنانچه اضلاع سه¬گانه معاملات ملکی شامل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مشاوران املاک همراه با اتحادیه آن و نیز دفاتر اسناد رسمی، تعامل مناسبی با همدیگر داشته باشند و در رأس هرم، سازمان ثبت، رفع ایرادات سامانه و مباحث نظارتی را در اولویت قرار دهد، از خسارات هنگفت هزاران میلیاردی و پرونده¬های دعاوی ملکی در دادگاه¬ها به¬شدت کاسته خواهد شد.