با وجود طرحهای بانکی مختلف برای کمک به صاحبخانه شدن مردم در سالهای اخیر، مسیر کنونی بانک توسعه تعاون، تقلید از سایر بانکها و مؤسسات مالی نیست، بلکه بازخوانی دیگری از نقش ابزارهای مالی در ارائه خدمت به جامعهای خاص، یعنی تعاونیها و اقشار متوسط و پایینتر است. این طرح، پیوند بین توان بازار سرمایه و هدفگذاری اجتماعی در حوزه مسکن است و در صورت توفیق، میتواند به الگوی بومی برای دیگر بانکهای توسعهای تبدیل شود.
• رویکرد نوین به نقش اوراق مسکن
طرح سرایار، با بهرهمندی از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، بین دو جریان موازی، شامل پسانداز و سرمایهگذاری از یکسو و نیاز به تسهیلات از سوی دیگر، همگرایی ایجاد میکند. بانک توسعه تعاون، با افتتاح سپردههای سرمایهگذاری ویژه و تخصیص اوراق قابل معامله در فرابورس، دو مزیت همزمان، یعنی بازدهی از محل سود سپرده و امکان بهرهبرداری از اوراق به شکل تسهیلات یا نقدشوندگی در بازار سرمایه، برای سپردهگذار ایجاد کرده است.
مزیت رقابتی سرایار را باید در شیوه طراحی و هدفگذاری آن جستوجو کرد. برخلاف سایر بانکهایی که اوراق مشابه را بیشتر در چارچوب بازار سرمایه، به گردش درآوردهاند، سرایار در خدمت تعاونیهای مسکن و حمایت هدفمند از دهکهای درآمدی پایینتر طراحی شده است. به تعبیر دیگر، این ابزار مالی، ضمن اینکه یک برگه قابل معامله است، بخشی از زنجیره توانمندسازی اجتماعی در حوزه مسکن نیز به شمار میرود.
• آنچه سرایار را متمایز میکند
مقایسه سرایار با طرحهای مشابه نشان میدهد نوآوری این طرح، تنها در عرضه اوراق نیست، بلکه در مدل سهضلعی آن یعنی سپردهگذاری، تخصیص اوراق و دسترسی به تسهیلات یا بازار فرعی نهفته است. این مدل، هم از نگاه بانک، مطلوب است، زیرا منابع جذبشده از سپردهگذاری به تقویت ترازنامه کمک میکند و هم از دید مشتری، انعطافپذیری بیشتری نسبت به مسیرهای سنتی دریافت تسهیلات فراهم میسازد.
تفاوت مهم دیگر، در قابلیت مشارکت گستردهتر اقشار مردم است. از آنجا که برخی طرحها، شرایط سختگیرانه، نظیر طول دوره سپردهگذاری بالا یا امتیازبندی پیچیده، برای دریافت تسهیلات دارند، سرایار با استفاده از اوراق قابل خرید و فروش در فرابورس، به متقاضیان امکان میدهد حتی بدون پیشسپردهگذاری نیز به تسهیلات مسکن دسترسی داشته باشند. این مکانیزم، بهویژه برای کسانی که فرصت یا توان مالی سپردهگذاری ندارند، دروازه قابل اعتماد برای ورود به نظام تأمین مالی مسکن ایجاد میکند.
از دیگر ویژگیهای برجسته سرایار، غیرحضوری بودن آن، با مشارکت «بانکواره»، از ابتدا تا انتهاست. از افتتاح حساب تا تخصیص اوراق، ثبت در بازار سرمایه، فروش اوراق و حتی فرایند استعلام برای دریافت تسهیلات، همگی آنلاین انجام میشود. این موضوع، در کنار کاهش هزینههای اجرایی برای بانک، برای مشتری نیز تجربه سادهتر و سریعتر فراهم میآورد و تنشها و اصطکاکهای اداری رایج در فرایند اخذ وام مسکن را تا حد زیادی میکاهد.
• سرایار و ظرفیت توسعهای تعاونیها
بانک توسعه تعاون، برخلاف بانکهای تجاری، وظایفی فراتر از سودآوری صرف، بر دوش دارد. مأموریت آن، حمایت از تعاونیها و توسعه عدالتمحور نظام مالی است. در همین راستا، سرایار، ابزاری برای ایفای نقش تسهیلگر بدون نیاز به یارانه مستقیم یا نرخهای ترجیحی پرهزینه است. اگر سازوکار اوراق، بهدرستی، فعال و کشش تقاضا حفظ شود، خود بازار، انگیزه لازم برای مشارکت بیشتر تعاونیها را فراهم میکند.
بهعنوان مثال، تعاونیهای مسکن با مشاهده امکان دریافت تسهیلات با نرخهای متعادل و فرایند سریعتر، بیشتر به سپردهگذاری در این طرح ترغیب میشوند. این مشارکت، به نوبه خود، منجر به افزایش عرضه و تقاضای اوراق در بازار سرمایه میشود و چرخه سالم و خوداتکا از تأمین مالی مسکن را شکل میدهد، بدون آنکه دولت یا بانک مرکزی، نیاز به تزریق منابع مازاد داشته باشند.
• از موفقیتها تا چالشهای پیشرو
اگرچه پتانسیل طرح سرایار قابل توجه است، اما موفقیت آن به چند پیشنیاز کلیدی، بستگی دارد. نخست، پایداری تقاضا در بازار فرعی اوراق، که نیازمند اعتماد عمومی به نقدشوندگی این ابزار است. دوم، سرعت و سهولت فرایندهای تخصیص، ثبت، فروش و دریافت تسهیلات، که هرگونه اختلال در آن، میتواند مشارکت عمومی را کاهش دهد.
از سوی دیگر، رقابت با بانکهای بزرگتر که پیشینه طولانیتری در ارائه اوراق مسکن دارند، یک چالش واقعی برای بانک توسعه تعاون محسوب میشود. اگر مزیتهای فنی و غیرحضوری بودن سرایار، بهدرستی اطلاعرسانی نشود، ممکن است در برابر رقبای شناختهشده، مغلوب شود. لذا بخشی از موفقیت این طرح، به کیفیت اطلاعرسانی و آموزش کاربران، بهویژه تعاونیها و خانوارهای کمبرخوردار، وابسته است.
• طرحی برای نظام مسکن مشارکتی
سرایار را باید بخشی از تغییر بزرگتر در سیاستگذاری مسکن در ایران دانست که به جای نگاه صرف به منابع دولتی، بر ابزارسازی مالی برای مشارکت عمومی و بخش خصوصی تأکید دارد. این طرح، در صورت تداوم و تکامل، قادر است پایهگذار مدلی باشد که در آن تعاونیها، بازار سرمایه و بانک توسعهای، بهجای حرکتهای جزیرهای، در زنجیره منسجم برای تأمین مسکن مشارکت میکنند.
بانک توسعه تعاون با سرایار، فقط ابزار تأمین مالی جدید معرفی نکرده، بلکه تلاش دارد نظام جایگزین برای خانهدار شدن اقشار متوسط و ضعیف ایجاد کند. این گام، برای مستآجران شش میلیونی کشور، که در آرزوی صاحبخانه شدن هستند، اگرچه هنوز در آغاز مسیر است، اما ظرفیت آن برای بازخوانی عدالت در عرصه مسکن، به حمایت بیشتری نیاز دارد. شاید سرایار، همان حلقه گمشدهای باشد که بین رؤیای خانهدار شدن و واقعیت اقتصاد خانوار، پل میسازد.
